楼上住户漏（lòu）水问题

徐先生花费大量时间和（hé）**刚（gāng）刚装修好的房子，被楼上住户住户（hù）跑水搞得厨房、卫生间（jiān）、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到（dào）楼上业主，答（dá）复是（shì）他家一点也没有漏，并且（qiě）很不情愿（yuàn）配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协（xié）调已解决（jué）了问题，但刘先生心里还（hái）是不痛（tòng）快，认为物业在装修管（guǎn）理上没有尽到责任，所以拒绝缴（jiǎo）纳物业管理费。对物业（yè）公司的服（fú）务不满意，是否可以不交物业（yè）管理费？徐先生应该向谁要求索赔？

案例分析（xī）：

1. 楼上跑水可能由两（liǎng）种原因引起：房屋质量（liàng）不好导致水渗漏或者楼上业（yè）主过失导（dǎo）致（zhì）跑水（shuǐ），但（dàn）无论哪种原因引起（qǐ）都与（yǔ）物业管（guǎn）理公司无关，不涉及物业管理公司与业（yè）主的法律（lǜ）关系。

2. 房屋质量不好导致水渗漏（lòu）涉及业主（zhǔ）与开发商之间基于房屋（wū）买卖合同（tóng）而产生（shēng）的合同（tóng）法律关（guān）系，开发商交付（fù）的房屋（wū）存（cún）在瑕疵（cī）导致水管跑水致（zhì）使（shǐ）业主遭受（shòu）损失，开（kāi）发商应当承担违约赔偿责（zé）任。

3. 楼（lóu）上业主过（guò）失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下（xià）业主（zhǔ）房屋遭受（shòu）损失，该行为（wéi）已经（jīng）构成对楼下（xià）业主（zhǔ）财产权利（lì）的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿（cháng）责任。

4. 物（wù）业管理公（gōng）司在本案（àn）中涉（shè）及（jí）对受损业主家内部的维（wéi）护和（hé）修缮。由于（yú）受（shòu）损部（bù）位不属于公共设施、公（gōng）共区域，该部分（fèn）的物业服务不属于物业管（guǎn）理费所涵盖（gài）的服（fú）务（wù）范围，而属于特殊的物业管理服（fú）务，对（duì）该部分维修当另行支付费用（yòng），业主（zhǔ）没有理由拒缴（jiǎo）物业管理费。